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房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本管理成本管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動。它具有全面系統(tǒng)性、長期性、高風險性和高回報性等特點。因此，加強項目開發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，增加項目利潤最大化有著重要的意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點分析
(1)通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投入的一項活動。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個流程涉及多個方面：投資決策、規(guī)劃設計、征地、施工、驗收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資多，回報率高，許多商家及企業(yè)往往都會被其高投資、高回報率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，每個環(huán)節(jié)都會遭受不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔的風險自然也不小，會涉及：供求風險、政策風險、財務風險以及意外風險等。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段成本控制的意義
房地產(chǎn)開發(fā)建設共分為四個階段：策劃階段、設計階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計資料表明：設計階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價值工程的理論來說，加大設計費用的投入可以降低建設項目的成本，即增加10%的設計費可以節(jié)約5%的總工程造價。很顯然，項目設計的優(yōu)劣不僅影響著建設費用的多少還有建設工期的長短，而且還影響項目的使用價值和投資收益。因而設計階段對項目投資的影響最大�？茖W合理的設計，可有效降低工程造價，也決定了公司開發(fā)項目的成敗。所以要做好項目設計階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理對策
3.1加強規(guī)劃設計階段的成本管理。
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，規(guī)劃設計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，在項目規(guī)劃設計階段，從場地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結構以及到結構部件的設計和選擇都應多種方案的比較和選擇，采用適當?shù)姆治龇椒ā⑷鐑r值分析方法，選用技術先進、經(jīng)濟合理的最佳設計方案并加以優(yōu)化。
3.2加強初步設計階段的成本管理。
初步設計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設計方案是否達到所要求的各項技術經(jīng)濟指標，整個設計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項技術經(jīng)濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工;對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設計。
3.3加強施工圖設計階段審核工作。
初步設計階段成本控制目標一經(jīng)確定，施工圖設計階段應該嚴格遵循。房地產(chǎn)公司技術人員應對施工圖設計圖紙認真審核，并與形成的限額設計指標一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術的成熟性，避免在施工階段進行重大變更，降低項目的一次性投入;二是審核施工圖設計的材料、設備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡，要注重各項材料、設備的定位與樓盤的品質是否一致，是否經(jīng)濟合理;三是審核施工圖設計圖紙的經(jīng)濟性，設計概算要翔實具體，避免因設計概算缺項漏項而增加變更成本。一旦施工圖設計成本超過目標成本，必須認真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關內容進行必要的修改，修改后的施工圖設計在下一階段具體實施。
3.4完善設計招標機制。
擇優(yōu)選擇設計單位以及設計方案，是設計階段控制項目成本的關鍵。公開、公平、公正的競爭，對設計單位起到鞭策的作用，設計單位為了贏得市場，必會以技術先進、經(jīng)濟合理的設計方案參與競爭。從而提高設計質量，有效的控制項目成本。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制招標文件時對項目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價標準和評價方法，設計單位投標時也必須將方案和投資結合起來作為投標文件的組成部分，中標后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產(chǎn)企業(yè)進行參考。
4結論
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義，因此，必須加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段成本管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一個動態(tài)系統(tǒng)的控制過程，必須在設計、施工以及竣工銷售階段分別制定措施，才能確保控制目標的實現(xiàn)，對于提高投資效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展也具有重要的意義。
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