房地產(chǎn)投資策劃

房地產(chǎn)投資策劃1

　　一、期權(quán)與實物期權(quán)

　　期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價格購買和賣出某項資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進(jìn)而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實物期權(quán)。

　　金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實物期權(quán)(realoption)是以各種實物資產(chǎn)(如機器設(shè)備、土地、技術(shù)、項目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。

　　簡單地說，實物期權(quán)就是在動態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權(quán)理論的時候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計實物資產(chǎn)（相對于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資項目涉及的實物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

　　二、實物期權(quán)法及其評價

　　傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法�，F(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對風(fēng)險作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現(xiàn)金流量如何精確地估計；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險的情況下（一般而言，風(fēng)險是不可避免的)�，F(xiàn)金流的估計和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險，往往低估項目的價值。

　　因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測只能在市場比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。

　　傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點，而這一點在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實物期權(quán)分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。

　　實物期權(quán)分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻(xiàn)是：

　　（一）經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項目中包含的實物期權(quán)，確定這些實物期權(quán)的價值才能科學(xué)地估價投資項目的價值，而實物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。

　　（二）有些項目中自然包含實物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計和構(gòu)造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進(jìn)行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。

　　研究待決策問題的實物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實物期權(quán)思維對項目整體運作的過程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進(jìn)行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個決策:進(jìn)而分析包含了哪些實物期權(quán)、哪類實物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進(jìn)行書面描述，這將成為解決過程中有用的`參考要點。

　　三、實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

　　按照實物期權(quán)理論的觀點，不確定性越大，風(fēng)險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目，關(guān)�；蛲七t不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項目中應(yīng)用實物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據(jù)。

　�。ㄒ唬�決策者對投資機會的價值的估計

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實物期權(quán)的來源是開發(fā)項目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權(quán)價值。期權(quán)價值就是體現(xiàn)在對不同的投資機會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權(quán)價值。因此，決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權(quán)價值的前提。

　　根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價公式，投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產(chǎn)項目的投資機會，必須支付土地出讓金等先期費用。根據(jù)期權(quán)價格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費用也不應(yīng)當(dāng)高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。

　　（二）決策者對最佳投資時機的確定

　　房地產(chǎn)投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對一個房產(chǎn)項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實物期權(quán)理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項目價值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對最佳投資點上的項目價值進(jìn)行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現(xiàn)的時間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時間要晚，因此在現(xiàn)實當(dāng)中經(jīng)常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價值大于現(xiàn)在開發(fā)的價值。

　�。ㄈ�）決策者對最優(yōu)投資規(guī)模的確定

　　房地產(chǎn)項目，特別是大型的房地產(chǎn)項目，在決策時還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對一次開發(fā)和分期開發(fā)的項目價值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會對后期投資有較大的影響。

　　（四）投資項目的所有權(quán)特征

　　所有權(quán)特征，即該項目中所包含的期權(quán)是獨占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對于獨占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價值將體現(xiàn)在期權(quán)的時間價值中。但是，如果期權(quán)不是獨占的，這意味著有競爭對手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實物期權(quán)的權(quán)利。實物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項目價值的共享。因此，對企業(yè)而言，項目帶來的期權(quán)價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。

　　（五）投資者對信息的掌握

　　房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價師、測量師等）的“經(jīng)驗”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地擴大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數(shù)將被設(shè)計成能預(yù)測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗。

　　四、案例分析

　　本文擬以一個簡單的實物期權(quán)案例來說明實物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。

　　假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項目的投資。如果無風(fēng)險利率為10%，項目風(fēng)險波動率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項目的投資。

　　如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評價該項目，因為凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價模型，求得該延遲投資期權(quán)的價值C為225.8萬元。

　　所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價值進(jìn)行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。

　　基于實物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時機選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進(jìn)行定量評估，或者在決策過程中引進(jìn)實物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。

房地產(chǎn)投資策劃2

　　20xx年以來我國先后批復(fù)了《黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》、《關(guān)中－天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》、《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》、《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》和《中國圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要》8個規(guī)劃，出臺速度前所未有。隨著區(qū)域規(guī)劃對地方政府的經(jīng)濟(jì)的帶動作用，地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也出現(xiàn)了如火如荼的局面，成為地方發(fā)展的強勁動力。

　　一、區(qū)域規(guī)劃概述

　　區(qū)域規(guī)劃是為實現(xiàn)一定地區(qū)范圍的開發(fā)和建設(shè)目標(biāo)而進(jìn)行的總體部署。中央出臺的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，除提業(yè)優(yōu)惠政策外，更重要的是為地方政府打開了土地開發(fā)引資的大門。區(qū)域規(guī)劃首先帶動部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)，房價上漲，便可實現(xiàn)后續(xù)的招商引資。房地產(chǎn)和區(qū)域發(fā)展其實是相輔相成的，區(qū)域發(fā)展必然要尋找一些先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮帶動作用，房地產(chǎn)便是其中之一。

　　只有當(dāng)項目產(chǎn)品在二級市場上交易活躍的時候，房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的后續(xù)發(fā)展才有源源不斷的資金動力。區(qū)域振興規(guī)劃無疑也是助推市場活躍的強心劑。

　　作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要一環(huán)，國家在去年陸續(xù)出臺了多項區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興規(guī)劃。隨著相關(guān)規(guī)劃的實施，規(guī)劃給區(qū)域發(fā)展帶來新動力，區(qū)域經(jīng)濟(jì)有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。其中，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有望相互促進(jìn)。

　　區(qū)域振興規(guī)劃實施后，國家和地方大量的投資項目將跟進(jìn)，這對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用是實質(zhì)性的，但并非立竿見影。需要大量前期投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為鋪墊。部分城市的區(qū)域振興規(guī)劃引起的過度炒房應(yīng)當(dāng)警惕。這些規(guī)劃的實施對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的培育將產(chǎn)生巨大影響，但同時也成為了主題投資的熱點，吸引了樓市和股市的投資者競相介入。在這種背景下，房價出現(xiàn)一定程度上漲可以理解，但過度炒作形成較大泡沫將遏制地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　二、區(qū)域規(guī)劃對地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　區(qū)域規(guī)劃在刺激地方經(jīng)濟(jì)之前，首先激活了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。目前多數(shù)炒房者紛紛踩著區(qū)域規(guī)劃制訂的時點，介入相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場。大到部級區(qū)域規(guī)劃，小到新地鐵線路投建方案，都被炒房者視為投資良機，體現(xiàn)了區(qū)域規(guī)劃對區(qū)域樓市的明顯帶動和提振作用。

　�。ㄒ唬﹨^(qū)域規(guī)劃改善當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)建設(shè)的同時也引起了房價的快速上漲區(qū)域規(guī)劃的影響是長期的。區(qū)域房地產(chǎn)潛在價值提升，可以吸引外地資金進(jìn)入，加速該區(qū)域開發(fā)。不過，近期部分地區(qū)房價因區(qū)域規(guī)劃而被過度炒作，這無疑是對未來發(fā)展的透支，也可能引起政策制訂者的警惕。

　　20xx年11月，國務(wù)院批復(fù)《關(guān)于調(diào)整天津市部分行政區(qū)劃的請示》，同意撤銷天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)現(xiàn)行建制，設(shè)立天津市濱海新區(qū)行政區(qū)。隨后的三個月，濱海新區(qū)房價累計漲幅超過50%：今年1—2月累計成交11591套，同比增長39.7%。

　　20xx年1月初，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》頒布，海南房地產(chǎn)和土地價格不斷攀升。隨后的一個多月內(nèi)，海南主要城市房價漲幅超過100%。

　�。ǘ�）區(qū)域規(guī)劃是房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，但不應(yīng)成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成房地產(chǎn)巨大泡沫的話，區(qū)域振興必將大打折扣。理論上來講，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃作為一種刺激和拉動經(jīng)濟(jì)的工具，短期內(nèi)能創(chuàng)造出一個洼地，吸納各種要素進(jìn)入并加快流動，從而迅速催生資本聚集效應(yīng)。但區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標(biāo)的，就非常容易背離實際，陷于概念性的`炒作，由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產(chǎn)作為資本增值和發(fā)展突破的首選項，首當(dāng)其沖會被拖入�？v觀近些年許多區(qū)域崛起的現(xiàn)實，房地產(chǎn)不連跳幾個臺階、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不突飛猛進(jìn)、城市化推進(jìn)節(jié)奏不加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一定是不會有起色的。于是，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)，就直接劃上了等號。如果不能扭轉(zhuǎn)這種極端錯了位的聯(lián)系，后果是很難設(shè)想的。

　�。ㄈ�）區(qū)域規(guī)劃成為地方房地產(chǎn)泡沫的直接誘因已經(jīng)看到，一些地區(qū)在剛剛拿到批文之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已然如一鍋煮沸的開水，各路資本紛紛殺奔而去，價格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產(chǎn)泡沫破滅，一個最主要的原因，就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設(shè)特區(qū)，結(jié)果那里卻變成了房地產(chǎn)投資樂園，一類大資本在那里倒賣土地，另一類小資金就在炒賣房屋。實業(yè)沒有做起來，大多數(shù)資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用，土地、房屋的價格受到劇烈攪動，變得嚴(yán)重脫離實際，在缺少真實性需求支持的情況下，最終摔了個粉碎。

　　包括海南等新近拿到規(guī)劃批文的區(qū)域，在迎來又一輪歷史性機遇的同時，也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了，"概念性炒作危機"陰影卻始終沒有走遠(yuǎn)。盡管有人認(rèn)為，眼下的市場已不是當(dāng)年的初級形態(tài)，以前的悲劇當(dāng)不致重演。但我認(rèn)為，只要有那一紙被鍍上決策印信的規(guī)劃存在，流動性漩渦就一定要出現(xiàn)。原因在于，當(dāng)前的中國市場并不缺少流動性。在今天，無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區(qū)域注入，這對于各個準(zhǔn)備起步的區(qū)域板塊的撬動是很明顯的。

　　三、地方房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的對策與建議

　　要防止此類房地產(chǎn)熱，先得設(shè)法使盲目性、一窩蜂似的"規(guī)劃熱"冷卻下來。區(qū)域性規(guī)劃，并非越多越好，要寧缺毋濫，不宜鼓勵競相"要規(guī)劃"的風(fēng)氣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展受諸多因素影響，核心的一點是，大到一國，小到一地，都需要以結(jié)構(gòu)合理、需求堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做后盾。區(qū)域經(jīng)濟(jì)是許多部門經(jīng)濟(jì)的集合，是一種結(jié)構(gòu)性、同步性、綜合性和協(xié)調(diào)互補性的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，我們需要加強一種可持續(xù)性的區(qū)域發(fā)展?fàn)I造意識，力避急功近利的心態(tài)。

　�。ㄒ唬┻m度控制房地產(chǎn)投資規(guī)模

　　在全社會固定資產(chǎn)投資總規(guī)模中，房地產(chǎn)投資應(yīng)占多大比例需要認(rèn)真研究。事實證明，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)總投資的比重如果過高，一定會產(chǎn)生泡沫，很多城市在年所經(jīng)歷的房地產(chǎn)市場巨變都與此有關(guān)。而如果房地產(chǎn)投資比重過低，不僅不能夠滿足居民的住房需求，而且會對城市發(fā)展造成不利影響。因此保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的首要環(huán)節(jié)。要研究一個城市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局的關(guān)系，從中找出規(guī)律，努力把握好這個比例關(guān)系，如此，房地產(chǎn)市場供求才能大體平衡，房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)定發(fā)展。

　�。ǘ�）加強對規(guī)劃全程的監(jiān)督控制對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略，決策層也要對規(guī)劃落地全程予以監(jiān)督控制。在規(guī)劃推進(jìn)的過程中，必須嚴(yán)格控制土地、資金兩類要素的投放。

　　因為有政策傾斜和照顧，預(yù)計這兩類要素的投放將會拉開一個極大口子。如果兩者投放不夠合理，甚至失去控制，在市場層面就會導(dǎo)致炒地、炒房的惡果。

　�。ㄈ�）加強區(qū)域內(nèi)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性房地產(chǎn)市場調(diào)控是政府穩(wěn)定房價的手段。但由于房地產(chǎn)是關(guān)系百姓居住生活的大事，是對國民經(jīng)濟(jì)具有廣泛影響的行業(yè)。因此，必須要在調(diào)控中保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。如果在執(zhí)行中忽松忽緊，忽冷忽熱，就會在解決老問題中產(chǎn)生或留下新問題。在一個區(qū)域規(guī)劃體系中，有很多產(chǎn)業(yè)部門需要政策惠及，但房地產(chǎn)業(yè)是最不應(yīng)該受到關(guān)照的，更不能被當(dāng)成特殊產(chǎn)業(yè)來對待。放眼全國看一看，現(xiàn)在不僅流動性充裕的地方，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，連很多流動性并不充裕的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，亦如此。因此房地產(chǎn)業(yè)本就該被排除在一攬子區(qū)域規(guī)劃措施之外。

房地產(chǎn)投資策劃3

　　摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項目決策階段，項目可行性研究報告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項目投資規(guī)劃的可行性研究是項目開發(fā)研判階段的一個重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的可行性研究對投資方有著重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制

　　1 項目可行性研究的重要性

　　項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

　　1.1房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確

　　項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。

　　1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)

　　“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評判。

　　1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征

　　房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

　　1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征

　　房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進(jìn)的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的`基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。

　　2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項

　�。�1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進(jìn)行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團(tuán)隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團(tuán)隊需要的設(shè)計經(jīng)費。

　�。�2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。

　�。�3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。

　�。�4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進(jìn)行論證，運用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

　　（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。

　�。�1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

　�。�2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。

　�。�3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評價可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。

　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。

　　針對當(dāng)前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：

　　（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合�？尚行匝芯抗ぷ魇且�求長期耐心細(xì)致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。

　�。�2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。

　�。�3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義[M].清華大學(xué)出版社，20xx.

　　[2]錢瑛瑛.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].同濟(jì)大學(xué)出版社，20xx.

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