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  • 房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧

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    房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧

      1.房產(chǎn)投資必讀-以房養(yǎng)房以租抵貸劃算嗎

    房產(chǎn)投資必讀:房地產(chǎn)投資中的技巧

      對(duì)于降低當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià),國家煞費(fèi)苦心穩(wěn)定房?jī)r(jià),政策一個(gè)接著一個(gè)地出臺(tái),因此普通的購房者隨著風(fēng)云變換的形勢(shì)而動(dòng),及時(shí)調(diào)整自己的購房策略是目前的當(dāng)務(wù)之急。

      這批人先是隨著央行加息,開始背負(fù)比以往要更加沉重的負(fù)擔(dān),相對(duì)于步步高企的房?jī)r(jià)及所帶來的沉重的還款壓力,一直較為平穩(wěn)的租金使得一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力普通的購房者開始決定出售自己的其中一套房產(chǎn),但正在這個(gè)當(dāng)口,開征營業(yè)稅又使他們陷入了兩難的境地。

      面對(duì)此種狀況,那些“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”的房產(chǎn)投資還是否有價(jià)值?是否可行?當(dāng)前擁有房產(chǎn)的投資者是賣是租,如何抉擇?

      2.房產(chǎn)投資必讀-出租收益率是關(guān)鍵

      從2005年3月17日開始,5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%,而對(duì)于二次置業(yè)貸款購房將執(zhí)行6.12%或更高的房貸利率。

      當(dāng)前房產(chǎn)投資的資金成本最低付出為5.51%,如果出租房產(chǎn)的年收益率低于5.51%,則出租不如出售?梢詫⒁淮涡曰厥召Y金用于提前全部或部分償還另一房產(chǎn)的銀行貸款。在這其中,出租收益率是決定房產(chǎn)投資者是選擇賣房還是出租的關(guān)鍵。房產(chǎn)出租收益率如何計(jì)算?舉例如下,某人以成本價(jià)購買一套位于西城區(qū)的房改房,建筑面積60平方米,稍后又在海淀區(qū)貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)1800元、物業(yè)費(fèi)900元,目前該區(qū)域房屋售價(jià)約為42萬元(包含裝修),月租金2000元。為確保出租房屋的品質(zhì),張先生還需要投入1萬元左右購置電器和家具;此外,出租過程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。

      計(jì)算:年租金凈收益=2000×11-1800-900=1.93萬元,年租金收益率=1.93萬/(42萬+1萬)=4.49%。顯然,與其靠收取租金獲取4.49%的年收益率,不如將房產(chǎn)出售,回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款,因?yàn)楹5淼姆孔铀冻龅馁Y金成本是5.51%,高于4.49%的出租收益率。

      3.房產(chǎn)投資必讀-五點(diǎn)注意

      由于營業(yè)稅的征收,對(duì)于投資期限還未滿兩年的短期投資者來說,先采取“以房養(yǎng)房”的策略相對(duì)來說是比較合理的;對(duì)于投資期限已經(jīng)超過兩年的投資者來說,采取“以房養(yǎng)房”或者“以租抵貸”的方式未必就是最佳可行的方案。兩者權(quán)衡把握關(guān)鍵:出租收益率。

      其一,如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證,轉(zhuǎn)讓時(shí)將會(huì)受到很多限制,容易造成收益損失。

      其二,如果考慮長(zhǎng)久出租,就目前北京的租賃市場(chǎng)狀況,要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平,房主一般還應(yīng)每隔5年左右重新裝修,更換部分家具家電。

      其三,根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)行情,綜合考慮各種因素,目前市場(chǎng)上有不少出租房屋的投資收益率在4.5%左右,低于目前的房貸利率(5.51%)約1個(gè)百分點(diǎn),“以房養(yǎng)房”的初衷可能難以實(shí)現(xiàn)。

      其四,對(duì)以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說,房產(chǎn)投資負(fù)債比例不宜過高,適當(dāng)控制貸款成數(shù),降低月供還款與收入的比例;切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源,而將手頭的富余資金用于提前還貸反倒可以減少不必要的利息支出。

      其五,當(dāng)個(gè)人擁有兩套以上房產(chǎn),短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮時(shí),需進(jìn)一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn),確定哪套房產(chǎn)自己居住,哪套用于出租投資,通過有效組合配置房產(chǎn)資源,揚(yáng)長(zhǎng)避短。

      4.房產(chǎn)投資必讀-認(rèn)清三大誤區(qū)

      上一篇我們講了房產(chǎn)投資的五項(xiàng)注意,關(guān)鍵是要認(rèn)清三大誤區(qū)。除了對(duì)選擇的投資對(duì)象不能“放進(jìn)籃子就是菜”之外,由于國家正強(qiáng)力出手調(diào)控房地產(chǎn),謹(jǐn)慎投資顯得更加必要。

      誤區(qū)之一:坐收租金。既然打算以獲取租金收入為投資回報(bào),就必須考慮地段因素。特別是在北京,千萬別輕信售樓小姐的話。她只管麥房不管房子是否租得出去。

      誤區(qū)之二:留給后代。趁手上有錢買套房子等到留給子女長(zhǎng)大了婚嫁時(shí)再用,要考慮物業(yè)有折舊因素在內(nèi)。當(dāng)一樣物品沒有被使用或充分使用時(shí),它的價(jià)值就會(huì)大打折扣,更不用奢談一些什么保值、增值之類的話了。

      誤區(qū)之三:低進(jìn)高出。這種風(fēng)險(xiǎn)最大。如今北京的房?jī)r(jià)連續(xù)上漲多年,已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)很高的水平,繼續(xù)快速上漲的空間相當(dāng)有限。除了要獨(dú)具慧眼選準(zhǔn)物業(yè),還要細(xì)算帳,比如一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價(jià)底線,除掉這部分之后,才有賺錢的可能。

      5.房產(chǎn)投資必讀-運(yùn)用三個(gè)公式

      考察一處房產(chǎn)是否值得投資,最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值,即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三個(gè)公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值,不妨一試。

      公式一:租金乘數(shù)小于12

      租金乘數(shù),是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。如果超過12倍,很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。缺點(diǎn):此法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

      公式二:8—10年收回投資

      投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入,比租金乘數(shù)適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12;厥漳陻(shù)越短越好,合理的年數(shù)在8—10年左右。

      公式三:15年收益看回報(bào)

      如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià),那么該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購買價(jià),該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購買價(jià),那該物業(yè)價(jià)值已高估。

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