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  • 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

    時(shí)間:2024-09-12 04:11:56 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

    雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

      在生活中,報(bào)告不再是罕見的東西,多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。我敢肯定,大部分人都對(duì)寫報(bào)告很是頭疼的,以下是小編精心整理的雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。

    雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

    雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告1

      雜居小區(qū)一直是困擾社區(qū)各項(xiàng)工作的老大難問題。目前,城區(qū)多個(gè)雜居小區(qū)中,僅靠建設(shè)單位、企事業(yè)單位或社區(qū)進(jìn)行水電、衛(wèi)生等簡(jiǎn)單維護(hù),管理上處于比較缺失狀態(tài),部分居民的滿意度不高,給城市管理帶來一些工作難度。

      一、基本現(xiàn)狀與問題

      城區(qū)現(xiàn)有雜居小區(qū)159個(gè),主要集中等社區(qū)。總戶數(shù)9163戶,居住總?cè)藬?shù)28137人,總建筑面積約88萬(wàn)平方米。通過走訪與調(diào)查,這些小區(qū)存在的共性問題主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

      一是設(shè)施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區(qū)建設(shè)時(shí)間早,年久失修,普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無(wú)序等實(shí)際問題,加上雜居小區(qū)中有相當(dāng)部分是原來單位的集資房或房改房,安全保障設(shè)施不齊全,物業(yè)維修無(wú)資金來源,部分小區(qū)樓盤小且夾雜私房住宅,四周通道多,無(wú)封閉式管理?xiàng)l件,存在著防火、防盜等安全隱患。

      二是居住區(qū)內(nèi)業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流動(dòng)性大。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工,經(jīng)濟(jì)條件好的住戶均已外遷新購(gòu)改善性住房,輪換入住的多數(shù)為下崗職工、無(wú)業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭,此類老小區(qū)出租房比例較高,人員流動(dòng)性較大。

      三是管理上有缺失、公共服務(wù)難到位。小區(qū)內(nèi)業(yè)主的公共意識(shí)比較淡薄,自治責(zé)任與要求難以達(dá)成共識(shí),各個(gè)社區(qū)也因點(diǎn)多面廣,管理與服務(wù)難以跟上,加上硬件設(shè)施不夠完備甚至缺失,導(dǎo)致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規(guī)裝修、改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。

      二、相關(guān)對(duì)策和建議

      雜居小區(qū)在城區(qū)中占有相當(dāng)大的比重,因此在城市住宅管理和城市的文明建設(shè)中具有決定性的作用。今后5-10年內(nèi),應(yīng)把握的指導(dǎo)思想和原則是:

      堅(jiān)持“政府主導(dǎo)與社會(huì)參與相結(jié)合、政策扶持與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合”的原則,采取“先行試點(diǎn)、重點(diǎn)提升、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步推進(jìn)”的辦法,實(shí)施從無(wú)償—低償—市場(chǎng)化物業(yè)漸進(jìn)的服務(wù)方式,逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理“全面覆蓋、規(guī)范有序”的管理目標(biāo)。

      具體辦法為“專、改、扶、引、管”多管齊下,穩(wěn)步推進(jìn):

      一專:把社區(qū)作為物業(yè)管理活動(dòng)的主體,在各社區(qū)內(nèi)成立物業(yè)管理辦公室(物業(yè)服務(wù)部),專人專崗承擔(dān)雜居小區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化、維修等物業(yè)管理和服務(wù)工作職責(zé),探索“社區(qū)搭臺(tái)、能人牽頭、居民參與”的社區(qū)自助式物業(yè)服務(wù)模式。區(qū)房管局對(duì)社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),抓好行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)及上崗人員的培訓(xùn)工作。

      二改:由政府為主導(dǎo)投資,整合各方力量,把老舊小區(qū)的綜合改造作為一項(xiàng)重要的公益項(xiàng)目予以規(guī)劃建設(shè),在整治與改造中堅(jiān)持四個(gè)結(jié)合:

      一是把老小區(qū)改造建設(shè)與片區(qū)規(guī)劃結(jié)合起來;

      二是把開發(fā)改造項(xiàng)目與國(guó)家保障房中的“城市棚戶區(qū)”改造項(xiàng)目結(jié)合起來;

      三是把改造的主體工程與公共服務(wù)、物業(yè)管理功能性用房結(jié)合起來;四是將民營(yíng)投資開發(fā)商住樓盤與政府規(guī)劃建設(shè)公益休閑場(chǎng)所相結(jié)合。

      武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作,從20xx年起連續(xù)四年被列為市政府“十大實(shí)事”之一,各中心城區(qū)共整修小區(qū)道路20.2萬(wàn)平方米,改造排水管網(wǎng)5.73萬(wàn)米,粉刷樓道墻面178萬(wàn)平方米,增建崗?fù)?37個(gè),配套維修工具695臺(tái)(套),落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房568間1.6萬(wàn)平方米。通過安裝太陽(yáng)能路燈、鋪設(shè)彩磚、新建自行車棚、配套排漬等25項(xiàng)設(shè)施工程,使武漢市中心城區(qū)583個(gè)老舊住宅區(qū),實(shí)現(xiàn)從“全覆蓋”提檔升級(jí)到長(zhǎng)效管理“三級(jí)跳”,路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美惠及到275萬(wàn)小區(qū)居民。

      武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們:采用“市場(chǎng)十公益”的'雙軌模式,依托四種形式填補(bǔ)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)空白:即引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司,同時(shí)推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)部、業(yè)主代表自治和社區(qū)單位共管三種非專業(yè)化的物業(yè)形式。

      區(qū)近三年連續(xù)實(shí)施雜居(舊城)改造項(xiàng)目共約100萬(wàn)平方米,20××年已投資700萬(wàn)元改造平云一路等雜居小區(qū)600戶,惠及2200人。20××年計(jì)劃改造明珠路片區(qū)500戶,這種由政府牽頭協(xié)調(diào),住建(規(guī)劃)、財(cái)政、社區(qū)具體承辦,逐年計(jì)劃實(shí)施改造,得到市民一致肯定與好評(píng)。但有兩個(gè)方面的問題值得注意:一是改造計(jì)劃與方案征求意見面要寬一點(diǎn);二是后期物業(yè)管理如何對(duì)接,建立長(zhǎng)效機(jī)制方面盡可能與前期方案綜合考慮,既管當(dāng)前更管長(zhǎng)遠(yuǎn)。

      三扶:雜居小區(qū)是城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊群體,在不斷規(guī)范和建立長(zhǎng)效機(jī)制中,政府應(yīng)該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)啟動(dòng)稅收減免和財(cái)政年度預(yù)算補(bǔ)貼政策,我區(qū)可考慮設(shè)立“物業(yè)管理專項(xiàng)補(bǔ)貼資金”和“小區(qū)物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急資金”制度,該專項(xiàng)資金可以結(jié)合城鎮(zhèn)綜合整治,由各社區(qū)根據(jù)具體情況申報(bào)使用,接手的物業(yè)公司可按小區(qū)每平方米0.2元的標(biāo)準(zhǔn)享受專項(xiàng)補(bǔ)貼;部分物業(yè)公司可享受稅金優(yōu)惠政策。小區(qū)內(nèi)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月30元,其中居民自行承擔(dān)20元,政府補(bǔ)貼10元。低保戶物業(yè)費(fèi)每月承擔(dān)10元,政府補(bǔ)貼20元。雜居小區(qū)居民名單由社區(qū)報(bào)街辦審核,半年核發(fā)一次經(jīng)費(fèi)到社區(qū),并由社區(qū)將補(bǔ)貼情況張榜公布,接受社區(qū)居民共同監(jiān)督。

      四引:我區(qū)物業(yè)管理尚處起步發(fā)展階段,要進(jìn)一步加大宣傳力度,引導(dǎo)居民樹立三種觀念:

     。1)業(yè)主自治觀念。物業(yè)管理的重要方式是居民實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù),業(yè)主代表大會(huì)作為決定有關(guān)事宜的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),業(yè)主管理委員會(huì)作為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu),應(yīng)健全組織,履行職責(zé),主動(dòng)做好宣傳、溝通、引導(dǎo)工作。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)配合、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司工作。

     。2)質(zhì)價(jià)相符的觀念!皟(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則,讓更多的居民認(rèn)同物業(yè)需求,認(rèn)同有償服務(wù),認(rèn)同等級(jí)消費(fèi)。

     。3)部門聯(lián)動(dòng)觀念。針對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、無(wú)證經(jīng)營(yíng)、占道擺攤、違規(guī)裝飾等問題,城管、工商、消防、房管相關(guān)部門應(yīng)相互配合,充分發(fā)揮城管110作用。房管部門應(yīng)會(huì)同社區(qū)完善物業(yè)管理糾紛的快速調(diào)處機(jī)制,民政部門應(yīng)開展小區(qū)“關(guān)愛工程”,對(duì)困難戶實(shí)施救助,工、青、婦應(yīng)結(jié)合社區(qū)“義工”活動(dòng),廣泛開展“結(jié)對(duì)幫扶”延伸工程。

      :建立長(zhǎng)期有效的管理機(jī)制,是確保雜居小區(qū)物業(yè)管理朝著社會(huì)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化發(fā)展的必然方向。從武漢百步亭(全國(guó)文明社區(qū)示范點(diǎn))經(jīng)驗(yàn)來看,社區(qū)對(duì)轄區(qū)的人文居住狀況比較熟悉,了解居民的物業(yè)服務(wù)需求,小區(qū)居民對(duì)社區(qū)組織比較信任,這些都有利于對(duì)雜居小區(qū)實(shí)施相應(yīng)的物業(yè)管理。因此各社區(qū)可以設(shè)立物業(yè)服務(wù)部參照網(wǎng)格員的辦法,對(duì)轄區(qū)內(nèi)的雜居小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理,形成政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民自治、部門聯(lián)動(dòng)、社會(huì)參與“五位一體”過渡方式。

     。1)“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后,物業(yè)公司可聘請(qǐng)知根知底的居民當(dāng)“管家”:下崗工人做門衛(wèi),大爺當(dāng)巡邏員,大媽做小區(qū)保潔員,這種技術(shù)含量比較低的工作交由居民負(fù)責(zé),既可解決就業(yè),在人工費(fèi)上也相對(duì)低廉。

      (2)技術(shù)工人打通使用。社區(qū)物業(yè)必須網(wǎng)絡(luò)一批技術(shù)過硬的工程等專業(yè)人員。采取集約管理之后,由社區(qū)物業(yè)對(duì)多個(gè)小區(qū)實(shí)施管理,在經(jīng)費(fèi)方面完全有能力聘請(qǐng)松散式的技術(shù)人員,實(shí)行“點(diǎn)單式”的服務(wù),約定事項(xiàng),定向收費(fèi),這樣既保證服務(wù)到位又能節(jié)省費(fèi)用。

     。3)物管設(shè)備共享降低運(yùn)行成本。一輛垃圾車可以將3—4個(gè)居民小區(qū)當(dāng)日生活垃圾全部清運(yùn);一臺(tái)打草機(jī)、疏通機(jī)、電錘等,可供十多個(gè)小區(qū)循環(huán)使用,只需要社區(qū)按政府固定補(bǔ)貼資金來一次性購(gòu)置,分年度保養(yǎng)維護(hù),便可讓雜居小區(qū)居民“有求必應(yīng)”,解決日常生活中的煩心事。

    雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告2

      近年來,我市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展,帶動(dòng)了大批住宅小區(qū)的興起。建立健全住宅小區(qū)管理制度,對(duì)創(chuàng)建安全、和諧的人居環(huán)境具有重要意義,也是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。4-6月,由市政協(xié)副主席章海根牽頭,組成專題調(diào)研組,通過實(shí)地走訪部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和專業(yè)人士、召開部門座談會(huì)等形式,對(duì)我市住宅小區(qū)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下:

      一、基本情況

      截至20xx年底,我市共有170多個(gè)住宅小區(qū),其中有物業(yè)管理的為140多個(gè),并以每年約30多個(gè)小區(qū)的速度遞增。根據(jù)中央文明辦出臺(tái)的全國(guó)文明城市創(chuàng)建測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,按照建成年份劃分,20xx年以前(含20xx年)的小區(qū)稱為老舊小區(qū),我市目前有50多個(gè),約占全部小區(qū)數(shù)的30%,基本集中于樂成街道、柳市鎮(zhèn)、虹橋鎮(zhèn)等幾個(gè)大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道),僅樂成街道就有30多個(gè)老舊小區(qū)。目前,我市住宅小區(qū)管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區(qū)改造等多方面問題。其中,20xx年之后的新建小區(qū),大部分有物業(yè)公司入駐,小區(qū)日常事務(wù)主要由物業(yè)公司進(jìn)行管理;20xx年之前的老舊小區(qū),由于年代久遠(yuǎn)等多方因素,只有部分有物業(yè)公司入駐,有些小區(qū)甚至根本沒有物業(yè)管理,基本靠居民自治。

      二、存在的問題

      (一)小區(qū)內(nèi)違章建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重。調(diào)研發(fā)現(xiàn),不少小區(qū)業(yè)主為擴(kuò)大住宅面積,擅自在小區(qū)樓頂、設(shè)備平臺(tái)、露臺(tái)等公共場(chǎng)所搭建構(gòu)(建)筑物或者改變建筑物結(jié)構(gòu)。如,銀河花園小區(qū),一些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化,侵占公共區(qū)域;上海花園小區(qū),一些業(yè)主在裝修時(shí)擅自改變排屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至在樓頂加層,目前已有32戶業(yè)主因違章而被責(zé)令停止施工;正大科技城小區(qū)、綠翠豪庭小區(qū),一些業(yè)主在裝修時(shí)為增加套內(nèi)建筑面積,擅自用水泥澆筑公用通風(fēng)采光天井,將其封閉占為己用,侵害其他業(yè)主的通風(fēng)采光權(quán)利;中馳湖濱花園小區(qū),除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外,排屋違建情況也比較嚴(yán)重,部分四層高的排屋卻有一副五層樓的“身板”,一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽(yáng)光房、擴(kuò)建陽(yáng)臺(tái),甚至將底層的地下室進(jìn)行改造,破壞了房屋承重層;中梁首府小區(qū)(一期),有17戶業(yè)主利用磚混結(jié)構(gòu)對(duì)公用綠地進(jìn)行硬化并占用。這些擅自搭建、改建行為,不僅侵占了小區(qū)其他業(yè)主的公共場(chǎng)所用地,還破壞了城市建設(shè)規(guī)劃和良好的人居環(huán)境。

      (二)小區(qū)二次供水狀況堪憂。二次供水問題在高層建筑住宅小區(qū)普遍存在。調(diào)研了解到,部分老舊小區(qū)的管道和水箱老化,急需更換,其水質(zhì)狀況令人擔(dān)心;而新建小區(qū),因物業(yè)管理不到位等因素,也同樣存在二次供水水質(zhì)隱患。如海上明月北區(qū)(二期),因水箱換水周期過長(zhǎng),管道水垢堆積,導(dǎo)致水質(zhì)變差。同時(shí),現(xiàn)階段的水箱水質(zhì)只是靠物業(yè)公司定期清洗消毒和自覺取樣送檢來保障,不確定因素較多。此外,多數(shù)小區(qū)業(yè)主反映二次供水水費(fèi)偏高。我市目前水價(jià)為4.85元/噸(無(wú)階梯價(jià)),但有二次供水小區(qū)的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價(jià)遠(yuǎn)高于此價(jià)位,如鉑金灣小區(qū)水價(jià)達(dá)到10元/噸。目前,溫州已出臺(tái)相關(guān)的二次供水管理辦法,而我市則還沒有相應(yīng)動(dòng)作,該領(lǐng)域的監(jiān)管仍處于盲區(qū)。

      (三)小區(qū)公共環(huán)境較差。走訪發(fā)現(xiàn),小區(qū)公共環(huán)境存在臟亂差現(xiàn)象,嚴(yán)重影響居民生活。比如:部分老舊小區(qū),如旭陽(yáng)小區(qū),業(yè)主的車庫(kù)出租給外來人口居住,因空間狹小,其生活用品隨意堆放在公共區(qū)域;部分業(yè)主臨時(shí)占用公共空間設(shè)立露天廚房,隨意傾倒生活垃圾,嚴(yán)重破壞綠化帶;私搭亂建臨時(shí)棚戶侵占道路,無(wú)統(tǒng)一停車位劃線導(dǎo)致機(jī)動(dòng)車隨意停放;小區(qū)樓道內(nèi)小廣告隨處張貼而無(wú)人治理,樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。同時(shí),公共配套設(shè)施的缺少也影響了小區(qū)的環(huán)境狀況。如,部分老舊小區(qū)缺少居民活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統(tǒng)一收集箱、地下車庫(kù)等配套設(shè)施,與當(dāng)前居民的實(shí)際需求有較大矛盾。此外,建筑垃圾偷倒現(xiàn)象也比較普遍。近年來我市新樓盤開發(fā)較多,據(jù)估計(jì)接下來將有近3萬(wàn)套新商品房要進(jìn)入裝修,再加上老舊小區(qū)翻新裝修,就會(huì)面臨著大量建筑垃圾的處置問題。如,雙雁小區(qū)某戶業(yè)主裝修期間,施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上,至裝修結(jié)束后仍堆放在原地?zé)o人問津;海上明月小區(qū)的建筑垃圾被隨意傾倒在小區(qū)周邊人行道上。

     。ㄋ模┬^(qū)電梯安全不容忽視。據(jù)市市場(chǎng)監(jiān)管局特種設(shè)備科數(shù)據(jù)顯示,截至20xx年6月28日,全市已登記注冊(cè)使用性質(zhì)為住宅小區(qū)的電梯共有2701臺(tái),使用時(shí)間達(dá)到15年以上的老舊電梯有51臺(tái)。20xx年,全市有75個(gè)小區(qū)共853臺(tái)客梯不合格;20xx年,有76個(gè)小區(qū)共1046臺(tái)客梯不合格。如,天豪公寓、新世紀(jì)花園小區(qū)的部分電梯,20xx、20xx年連續(xù)兩年不合格;雁蕩小鎮(zhèn)小區(qū)、香格里拉·嘉園小區(qū)的電梯,經(jīng)常出現(xiàn)困人事件。特別是老舊小區(qū)的電梯因使用時(shí)間過長(zhǎng),電梯出故障的情況較新建小區(qū)多。據(jù)溫州市電梯應(yīng)急處置平臺(tái)接警數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-5月份,我市共發(fā)生192起電梯困人事件,82起電梯故障報(bào)警事件,安全解救被困人員397人。

     。ㄎ澹├吓f小區(qū)安全隱患突出。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損,存在安全隱患。主要表現(xiàn)為:小區(qū)墻面脫落,路面破損甚至沒有路燈;樓房頂層防滲漏功能退化,排水系統(tǒng)混亂、雨污合流,排水井下沉;各類管線布設(shè)凌亂,影響小區(qū)面貌;消防通道狹窄甚至被侵占,消防設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低,部分高層樓房沒有專用消防泵和消防控制柜,設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)也不夠到位,加上部分給排水設(shè)施以及供電線路老化等問題,造成很大的消防安全隱患。以國(guó)貿(mào)小區(qū)為例,該小區(qū)共有496戶住戶,加上底層的商鋪用戶,總?cè)丝谶_(dá)20xx多人,相當(dāng)于一個(gè)村莊人口數(shù)量,但是小區(qū)內(nèi)的消防形勢(shì)嚴(yán)峻,存在消防通道被住戶封閉侵占、高層消防栓打開后放不出水、消防車開不進(jìn)小區(qū)等問題。又如,樂昌小區(qū),因建成年份較久,外墻磁磚開始陸續(xù)脫落,近段時(shí)間內(nèi)已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。再如,柳市的長(zhǎng)虹小區(qū)、花園小區(qū),因地勢(shì)沉降等因素,樓頂反復(fù)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,住戶苦不堪言。

      三、原因分析

     。ㄒ唬┱姓O(jiān)管不到位。我市目前沒有出臺(tái)任何關(guān)于物業(yè)方面的管理辦法,日常監(jiān)管只能參照《溫州市物業(yè)管理?xiàng)l例》執(zhí)行,但該條例與我市的實(shí)際情況有一定的出入,部門管理職責(zé)還不夠明確。我市小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門雖為住建局,職能科室為房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科(原物業(yè)管理科),但由于20xx年12月住建部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》與20xx年第698號(hào)國(guó)務(wù)院令,都取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)(物業(yè)公司)資質(zhì)的備案工作,因此,該科室只是負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的使用管理、小區(qū)糾紛投訴的受理協(xié)調(diào)等事務(wù)。隨著小區(qū)數(shù)量的逐年遞增,物業(yè)維修基金數(shù)額不斷擴(kuò)大(現(xiàn)已達(dá)9億多元),小區(qū)糾紛投訴量也越來越多,僅靠科室2名工作人員的管理明顯力不從心,而瑞安市住建局相同科室卻配置了8名工作人員。此外,若涉及小區(qū)設(shè)施的維修需動(dòng)用物業(yè)維修基金時(shí),因該基金使用程序較為繁瑣(要求在征得小區(qū)2/3的業(yè)主同意后,先由物業(yè)公司向房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科申請(qǐng),再經(jīng)過一系列復(fù)雜的審批手續(xù),方能進(jìn)行使用),導(dǎo)致基金申請(qǐng)少、使用少,客觀上也造成了小區(qū)物業(yè)管理的滯后。部分小區(qū)管理的職能,如指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主組織的選舉、監(jiān)督業(yè)主組織的日;顒(dòng)等等,則被下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道),鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)對(duì)此也不太重視,幾乎沒有設(shè)立小區(qū)管理辦公室等相應(yīng)科室,基本上只是將管轄權(quán)給社區(qū),由社區(qū)干部協(xié)助政府來管理小區(qū),但大多流于形式。對(duì)于小區(qū)的違建現(xiàn)象,相關(guān)執(zhí)法部門往往局限于處理“舉報(bào)件”,在收到舉報(bào)時(shí)才去進(jìn)行管理,沒有在加強(qiáng)日常巡查方面下功夫,缺乏執(zhí)法的主動(dòng)性。針對(duì)電梯故障頻發(fā)問題,相關(guān)職能部門也存在監(jiān)管不力的情形,如沒有統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)小區(qū)電梯的采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn),沒有嚴(yán)格監(jiān)督電梯安裝人員規(guī)范操作,沒有實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)電梯使用單位(按照合同約定或?yàn)闃I(yè)委會(huì)或?yàn)槲飿I(yè)公司)日常維保不及時(shí)或斷保后未及時(shí)續(xù)保等相關(guān)信息,對(duì)維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)行為以及部分業(yè)主裝修期間超限重違規(guī)使用電梯搬運(yùn)等情形,也存在監(jiān)管的缺位。

     。ǘ┪飿I(yè)公司管理水平良莠不齊。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂耀、旭陽(yáng)等40多家物業(yè)公司,物業(yè)管理市場(chǎng)魚龍混雜,自取消資質(zhì)備案后,單靠行業(yè)內(nèi)部的自律性管理難度較大。部分物業(yè)公司只顧眼前利益,沒有考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展,導(dǎo)致公司最終因管理服務(wù)不到位而被淘汰。如時(shí)代御峰小區(qū),原入駐物業(yè)因存在管理弊端而引發(fā)業(yè)主不滿,最終被更換。同時(shí),物業(yè)公司普遍存在“挑肥揀瘦”的情況,熱衷于承接新小區(qū)業(yè)務(wù),對(duì)于老舊小區(qū),往往不愿入駐。物業(yè)管理行業(yè)的`專業(yè)管理人才也比較匱乏,目前,我市物業(yè)管理的專業(yè)人才寥寥無(wú)幾,僅有的幾個(gè)專業(yè)管理人員往往集中在地市一級(jí)的總公司,真正派到樂清分公司的幾乎沒有,只是形式上“撐撐場(chǎng)面”;物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低,管理服務(wù)能力較弱,甚至有業(yè)主反映,從業(yè)人員還存在偷盜的行為。此外,我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范,加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設(shè),既不經(jīng)常開展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),也沒有建立嚴(yán)格的人員崗位責(zé)任與工作考核標(biāo)準(zhǔn),使得管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容與質(zhì)量很難到位。這也引發(fā)了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿,甚至導(dǎo)致業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。據(jù)市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科統(tǒng)計(jì),截止今年5月底,共受理業(yè)主投訴(包括電話投訴、網(wǎng)絡(luò)問效)31件,而20xx年全年的投訴量才30多件,可見業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢(shì)。

      (三)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作用弱化。業(yè)主委員會(huì)作為代表全體業(yè)主權(quán)益的自治組織,在小區(qū)管理過程中發(fā)揮的作用比較有限,無(wú)法開展有效監(jiān)督。調(diào)研了解到,目前我市小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主要有三種情況:一是多數(shù)新建小區(qū)及部分老舊小區(qū),業(yè)主委員會(huì)遲遲沒有成立,無(wú)法發(fā)揮作用,僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司進(jìn)行管理;二是業(yè)主委員會(huì)成立后,與前期物業(yè)公司存在矛盾,在采取法定程序重新聘請(qǐng)新的物業(yè)公司后,就將小區(qū)事務(wù)全權(quán)交給物業(yè)公司管理,對(duì)小區(qū)管理存在消極心態(tài),疏于對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督,忽視了自身“主人翁”角色;三是部分業(yè)主委員會(huì)與不良物業(yè)公司之間形成“利益共同體”,業(yè)委會(huì)成員在小區(qū)管理中不僅沒有為全體業(yè)主利益著想,反而與物業(yè)公司串通起來,為個(gè)人謀取私利。

     。ㄋ模├吓f小區(qū)改造遭遇政策瓶頸。調(diào)研了解到,部分老舊小區(qū)因房屋質(zhì)量嚴(yán)重受損,居民要求改造的呼聲較大,但因現(xiàn)有政策限制,改造過程較為困難。目前,類似小區(qū)的拆除重建工作在全國(guó)范圍內(nèi)尚無(wú)現(xiàn)成案例可供借鑒,亦無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)、文件可供參考,且基于現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r,整體原拆原建方案已不可行;若走拆遷程序,全體住戶的安置問題當(dāng)?shù)卣疅o(wú)力承擔(dān),且拆遷后要按程序進(jìn)行公開招拍掛,一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開發(fā)商業(yè)樓盤,則容易引發(fā)人員安置以及社會(huì)維穩(wěn)問題。如虹橋鎮(zhèn)振興小區(qū),建成于上世紀(jì)90年代初期,房屋結(jié)構(gòu)為磚混多孔板,無(wú)樁基,無(wú)現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)。經(jīng)房屋專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定,目前部分樓房已是C、D級(jí)危房,房屋墻體開裂、周邊路面塌陷,若遇到臺(tái)風(fēng)、暴雨季節(jié)還需轉(zhuǎn)移相關(guān)住戶,存在極大的安全隱患。因此,小區(qū)居民要求改造甚至拆建的意愿十分強(qiáng)烈,并于20xx年開始,通過住戶自發(fā)集體簽字的形式,向住建、國(guó)土、三改一拆辦及當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)拆建,虹橋鎮(zhèn)政府也已于20xx年8月向市政府請(qǐng)示該小區(qū)的拆建事宜,但至今進(jìn)展緩慢,改造之路遙遙無(wú)期。

      四、幾點(diǎn)建議

     。ㄒ唬┘訌(qiáng)政府監(jiān)管力度,合力破解小區(qū)管理難題

      一是盡快出臺(tái)《樂清市物業(yè)管理辦法》,完善住宅小區(qū)管理機(jī)制。結(jié)合我市實(shí)際情況,在充分研究論證后,制定相關(guān)管理辦法與管理制度,覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)內(nèi)容均有章可循。二是強(qiáng)化部門管理力量,明確部門管理職責(zé)。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)對(duì)小區(qū)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督職能,從實(shí)質(zhì)上對(duì)小區(qū)管理進(jìn)行有效引導(dǎo)。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序,從外圍破除物業(yè)管理的阻力。三是強(qiáng)化行政執(zhí)法,嚴(yán)厲打擊違章建設(shè)行為。行政執(zhí)法部門要提前介入預(yù)防,密切聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司,深入摸排,及時(shí)受理群眾投訴;加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)日常巡查與重點(diǎn)巡查,一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)法程序予以拆除。四是加強(qiáng)管理,確保小區(qū)二次供水安全。建立健全二次供水衛(wèi)生管理制度并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理;督促物業(yè)公司及時(shí)更換老舊供水水箱、定期由具有資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)對(duì)供水水箱等設(shè)施進(jìn)行清洗消毒,確保小區(qū)飲用水安全;建立二次供水水質(zhì)監(jiān)測(cè)的信息上報(bào)系統(tǒng),設(shè)立電子信息檔案。五是多措并舉,切實(shí)加強(qiáng)電梯安全管理。盡快出臺(tái)相關(guān)的電梯安全管理辦法,明確電梯運(yùn)營(yíng)過程中涉及的各方主體責(zé)任,強(qiáng)化對(duì)電梯采購(gòu)、安裝、運(yùn)維等各階段的監(jiān)管力度;加大對(duì)電梯維保單位及人員的管理力度,嚴(yán)厲打擊維保單位將維保業(yè)務(wù)非法掛靠、以任何形式轉(zhuǎn)包分包業(yè)務(wù)等行為;相關(guān)職能部門要完善電梯安全日常管理制度,加大電梯安全隱患排查力度,規(guī)范電梯事故救援程序,確保群眾人身安全;深入推進(jìn)電梯應(yīng)急救援平臺(tái)建設(shè),提供專業(yè)的救援服務(wù),并達(dá)到救援區(qū)域覆蓋全部在用電梯的目標(biāo)。

      (二)管理與引導(dǎo)并舉,切實(shí)提高小區(qū)物業(yè)管理水平

      切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理,注重日常監(jiān)管和引導(dǎo)行業(yè)自律,引入物業(yè)公司信用評(píng)價(jià)機(jī)制。取消物業(yè)資質(zhì)備案后,政府相關(guān)職能部門要轉(zhuǎn)變監(jiān)管方向,重點(diǎn)在處理業(yè)主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業(yè)公司違規(guī)行為處罰力度、加強(qiáng)政策宣傳等方面下功夫。同時(shí),注重發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的作用,可由政府部門以政府購(gòu)買服務(wù)的形式委托行業(yè)協(xié)會(huì)搭建全行業(yè)企業(yè)及職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)信用評(píng)價(jià)體系平臺(tái),由街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)主管部門等多方予以打分評(píng)價(jià),并進(jìn)行定期采集信息對(duì)外發(fā)布,實(shí)現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰,扶持一批規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),授予行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)從業(yè)培訓(xùn)資質(zhì),然后由行政主管部門給予考核,并給予參訓(xùn)人員適當(dāng)補(bǔ)貼。

     。ㄈ┟鞔_業(yè)主委員會(huì)職責(zé),強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的主體作用

      嚴(yán)格業(yè)主委員會(huì)成員準(zhǔn)入門檻,鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)在指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的選舉過程中,要全面聽取群眾意見,認(rèn)真考察候選人員素質(zhì),從源頭上把好指導(dǎo)關(guān);以街道社區(qū)為單位,開展業(yè)主委員會(huì)成員上崗前基本業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)教育,引導(dǎo)其在明確自身職責(zé)的前提下有效開展小區(qū)管理,切實(shí)為廣大業(yè)主的合法權(quán)益發(fā)聲;建立健全業(yè)主委員會(huì)及其成員的日常工作行為規(guī)范,通過程序性規(guī)定來約束業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)力的行為;行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的有效監(jiān)管,確保其合法依規(guī)地開展工作;強(qiáng)化對(duì)全體業(yè)主小區(qū)管理知識(shí)的宣傳引導(dǎo),增加全體業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督意識(shí),取得業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)小區(qū)管理工作的支持與理解,并使業(yè)主逐步轉(zhuǎn)變觀念共同參與到小區(qū)管理中來。

     。ㄋ模┘哟笳叻龀至Χ,探索老舊小區(qū)管理與改造新途徑

      一是政府主導(dǎo),完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。加大財(cái)政資金扶持力度,增加對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)維護(hù)等方面的投入。出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策,如,減免進(jìn)駐老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅賦,降低企業(yè)進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn),鼓勵(lì)企業(yè)接管老舊小區(qū);將老舊小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)給費(fèi)用列入市級(jí)財(cái)政預(yù)算,適當(dāng)補(bǔ)助困難群眾繳納物業(yè)管理費(fèi)用。二是創(chuàng)新管理,探索建立老舊小區(qū)“政府治理+居民自治+物業(yè)管理+社區(qū)服務(wù)”的新模式。針對(duì)不同小區(qū)的具體情況,將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系:條件較好的小區(qū),可通過當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)來直接引導(dǎo)其重新聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理;條件稍差的小區(qū),可采取居民自我管理與社會(huì)化服務(wù)(服務(wù)外包)相結(jié)合的方式,待小區(qū)各方面都成熟后再實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。三是按照各老舊小區(qū)的實(shí)際情況,在當(dāng)前政策允許的范圍之內(nèi),實(shí)行全面升級(jí)改造。對(duì)于確實(shí)需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老舊小區(qū),相關(guān)部門要找對(duì)政策切入點(diǎn),必要時(shí)可提交至市政府協(xié)調(diào)會(huì)商議,大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。四是進(jìn)一步提升老舊小區(qū)居民素質(zhì),做到“硬件”改造與“軟件”升級(jí)協(xié)同推進(jìn)。切實(shí)加大宣傳,調(diào)動(dòng)居民參與小區(qū)管理與改造的積極性和主動(dòng)性,為小區(qū)實(shí)施優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造良好條件;積極發(fā)揮當(dāng)?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會(huì)的基層組織作用,引導(dǎo)居民自我約束、自我管理,為老舊小區(qū)改造打好群眾基礎(chǔ)。

    雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告3

      8月8日9時(shí)許,記者走進(jìn)即將進(jìn)行整治的休門街89號(hào)院。該小區(qū)內(nèi)的路面由多年前鋪設(shè)的磚瓦石組成,部分路面毀損較為嚴(yán)重。有些磚上更是布滿了青苔,已經(jīng)開裂,造成路面坑洼不平,還很狹窄。

      抬眼望去,居民樓外電線密集纏繞著,甚至有的電線已經(jīng)纏到了樹上。居民王大爺稱,小區(qū)建設(shè)年代較早,也沒有過多地考慮過一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),這些電線都是后來慢慢纏上去的,常年遭受風(fēng)吹雨打,老化現(xiàn)象特別嚴(yán)重,安全隱患很大。

      記者同時(shí)看到,小區(qū)圍墻的角落和邊上堆放著很多雜物和廢棄物品,極大地影響了整體的環(huán)境質(zhì)量。得知小區(qū)即將整治的消息,小區(qū)居民非常激動(dòng),紛紛表示,需要整治的地方很多。"比如小區(qū)綠化、物業(yè)管理等,如果小區(qū)綠化好了,最起碼空氣質(zhì)量會(huì)好一些。"

      10時(shí)許,記者走進(jìn)休門街85號(hào)院。兩位剛剛買菜回來的居民得知所住小區(qū)要開始整治時(shí),非常高興。居民裴女士表示,自己家住五樓,老舊小區(qū)一直以來都沒有電梯,對(duì)于中老年人來說,爬樓梯是一件特別費(fèi)力的事情。"小區(qū)如果能整治好就太棒了,希望首先能把電梯安上,歲數(shù)比較大了,爬樓梯特別累。"除此之外,記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,路面上的枯樹葉、廢紙屑等垃圾隨處可見。很多磚鋪路雜早叢生,綠化覆蓋率極低。"小區(qū)環(huán)境比較差,雖然每天都有人打掃,但清理得并不徹底。希望整治后能改善一下環(huán)境,多能增加一些休閑場(chǎng)所。"家住2號(hào)樓的張女士說。

      10時(shí)30分許,在師范街89號(hào)西里物資宿舍院內(nèi),之前記者探訪其它小區(qū)所見的類似一幕再次出現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)亂拉的電線交織在一起,連接著居民樓與北側(cè)的小房,樓道里的電線也十分凌亂。這個(gè)只有一棟樓兩個(gè)單元的老舊小區(qū)也頗具特點(diǎn):就一個(gè)小院,一條窄路。而緊鄰著工農(nóng)路的小房絕大多數(shù)都被出租了出去成為臨街商鋪。該小區(qū)門口南側(cè),出現(xiàn)了一個(gè)臨時(shí)搭建的大棚,五六個(gè)大冰柜被擺放在了棚下,三四名工作人員正在忙碌著賣冷飲。"小區(qū)不大,但存在各種私搭亂建,許多小商戶在此經(jīng)營(yíng),很是影響上了歲數(shù)的老人休息,老舊小區(qū)整治,希望先把這些臨建拆除,還小區(qū)安靜的環(huán)境。"60多歲的`趙先生說。

      【現(xiàn)場(chǎng)】拆除違建讓消防通道合規(guī)順暢

      8月10日上午,記者先后來到草場(chǎng)街29號(hào)醫(yī)藥站宿舍和草場(chǎng)街19號(hào)地副食宿舍。此時(shí),兩個(gè)老小區(qū)均有工作人員正在忙著拆除居民們?cè)谝粯呛笤号R時(shí)搭建的小房及儲(chǔ)物室。有的工作人員則在清理常年堆積在此處的雜物及部分垃圾。隨著一車車磚頭等建筑垃圾及雜物被清理,小區(qū)院里顯得比以前整潔了許多。記者注意到,小區(qū)的部分居民也主動(dòng)參與了進(jìn)來,幫忙清理雜物等。

      在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)該處整治行動(dòng)的草場(chǎng)街社區(qū)居委會(huì)書記鄭繼延介紹,這兩個(gè)小區(qū)都是今年要進(jìn)行整治的老舊小區(qū),都有著40年左右樓齡,且均為獨(dú)棟獨(dú)院。之前,居民樓后院隨處可見眾多私搭亂建,積存著大量雜物及垃圾的現(xiàn)象。此外,污水管道老化,還經(jīng)常發(fā)生污水外溢的情況,共涉及到相關(guān)住戶81戶。了解到該情況后,居委會(huì)積極響應(yīng)老舊小區(qū)整治的相關(guān)要求,前期通過入戶等多種方式,向涉及到違建的相關(guān)居民做了工作,得到了大多數(shù)居民的理解和支持。"為了小區(qū)的環(huán)境變得更好,我們都在拆違建表上簽了字,應(yīng)該做的,支持政府的工作嘛。"正在現(xiàn)場(chǎng)收拾雜物的居民梁先生說。

      目前,以上兩個(gè)小區(qū)共涉及到20戶的拆除違建工作已經(jīng)結(jié)束,相關(guān)建筑垃圾正在清運(yùn)中。"我們已經(jīng)清運(yùn)了20多車?yán)在繼續(xù)清運(yùn)。將居民樓后院違建徹底拆除并清理后,對(duì)于國(guó)家要求的消防通道寬度和凈高度均不應(yīng)小于4米的規(guī)定,現(xiàn)也已合規(guī),而且讓消防通道變得更加順暢了,為消防安全保駕護(hù)航。"8月12日上午,鄭繼延告訴記者,他們接下來還要進(jìn)行更換污水管道并硬化路面等老舊小區(qū)整治的相關(guān)工作。

      與此同時(shí),諸如棉三小區(qū)等省會(huì)其它老舊小區(qū),也在逐步開展著相關(guān)整治工作。

      【調(diào)查】六成居民希望對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行改善

      8月11日、12日,針對(duì)全市老舊小區(qū)綜合整治行動(dòng),記者連續(xù)兩天對(duì)80名不同小區(qū)、不同年齡段的居民進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查。在調(diào)查中,記者結(jié)合此次綜合整治內(nèi)容,列出了與之相關(guān)的調(diào)查問卷。這其中,有71名居民對(duì)老舊小區(qū)安全方面的問題最為關(guān)注,而在安全問題中,有51名居民最關(guān)心消防設(shè)施的改善及完善等情況,占到了被調(diào)查人群的六成以上。

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