房屋租賃合同效力問題解析

　　由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)所以承租人僅能依合同約定對租賃房屋進行使用收益而不得處分。在承租人破產(chǎn)時租賃房屋不得列人破產(chǎn)財產(chǎn)出租人有取回權(quán)。下面是小編收集的房屋租賃合同效力問題，希望大家認(rèn)真閱讀!

　　一、影響房屋租賃合同效力的因素

　　總的來說，房屋租賃合同無效的原因在于標(biāo)的物缺陷，違反法律的強制性規(guī)定。

　　(一)土地批準(zhǔn)手續(xù)

　　實踐觀點：出租未取得用地批準(zhǔn)而建設(shè)的房屋，租賃合同無效。

　　原理解釋："保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地"是土地管理立法的重要目的，建設(shè)用地批準(zhǔn)文件是關(guān)于土地建設(shè)用途的文件，是建筑合法化的前置性條件�！锻恋毓芾矸ā分杏嘘P(guān)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的規(guī)定屬于《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》中效力性的強制規(guī)定。

　　規(guī)范指引：《土地管理法》第四十三條、第五十三條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》第十四條。

　　(二)規(guī)劃

　　1.建設(shè)用地規(guī)劃許可

　　實踐觀點：未取得規(guī)劃許可證的用地屬于非法用地，該地上房屋屬于違法建筑，租賃合同無效，且無效力補正空間。

　　原理解釋：該許可是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍等整體符合城市規(guī)劃的法定憑證。為保障建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房產(chǎn)交易平衡等國家利益與社會公共利益，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對工程建設(shè)前置性條件作出的明確規(guī)定系效力性強制規(guī)定。

　　規(guī)范指引：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》第十四條。

　　2.建設(shè)工程規(guī)劃許可

　　實踐觀點：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可進行建設(shè)的項目屬于違法建筑，房屋租賃合同無效。

　　原理解釋：建設(shè)工程規(guī)劃許可是規(guī)劃部門核發(fā)的、確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。區(qū)別于建設(shè)用地規(guī)劃許可，該類許可系對建設(shè)項目的具體方案進行審查，如控制建筑高度、密度等，這類規(guī)定屬于法律的強制性規(guī)定。為協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，集約高效合理利用城鄉(xiāng)土地，建設(shè)工程規(guī)劃許可是一種規(guī)制土地利用的事前機制。

　　規(guī)范指引：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條、第41條、第44條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條。

　　3.臨時建筑批準(zhǔn)

　　實踐觀點：出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　原理解釋：臨時建筑具有一定延續(xù)性，影響交通、市容、安全，需要以建設(shè)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)進行審查，為其設(shè)定合理的存續(xù)期，既是一種行政管理措施，也對其他人形成合理的心理預(yù)期。

　　規(guī)范指引：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條。

　　案例指引：濟南市蔬菜公司經(jīng)營部等訴張衍軍房屋租賃合同糾紛再審案件([2014]濟民再字第130號民事判決書)

　　(三)施工許可

　　實踐觀點：出租未取得施工許可證的房屋，租賃合同原則上無效。但"國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程、以及按國務(wù)院規(guī)定權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程"即使未取得這類許可也不影響租賃合同效力。

　　原理解釋：房屋質(zhì)量關(guān)系不特定人的人身安全，即社會公共利益，未取得建設(shè)工程許可意味著施工單位不符合施工條件，直接影響后期工程質(zhì)量。因此，《建筑法》對建設(shè)施工許可的規(guī)定屬于法律的效力性強制規(guī)定。規(guī)定這類房屋租賃合同無效及其后果，往往成為倒逼企業(yè)辦理建設(shè)施工許可手續(xù)的方式。

　　規(guī)范指引：《建筑法》第七條、《建筑工程施工許可管理辦法》第二條、《合同法》第五十二條、《合同法解釋二》第十四條。

　　(四)驗收

　　實踐觀點：建筑工程竣工驗收包括消防、環(huán)境、衛(wèi)生等質(zhì)量驗收，單項工程驗收或工程局部驗收不是建筑工程竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)。工程未經(jīng)整體驗收合格，房屋租賃合同依法認(rèn)定無效。

　　原理解釋：

　　1.竣工驗收

　　工程竣工驗收是指圍繞國家法律、法規(guī)中關(guān)于工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，在完成工程設(shè)計要求和合同約定基礎(chǔ)上，參與建設(shè)的單位共同抽樣查驗工程質(zhì)量，以一定標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)工程質(zhì)量是否合格。

　　簽訂房屋租賃合同在于讓渡合同的使用價值以獲取利益，而未經(jīng)竣工驗收的房屋存在安全隱患，無法交付使用，直接影響租賃房屋合同的效力。《建筑法》對竣工驗收的強制性規(guī)定反映了人身利益高于財產(chǎn)利益的價值取向。

　　規(guī)范指引：《建筑法》第六十一條、《商品房屋租賃管理辦法》第六條第二項、《合同法》第五十二條、第二百七十九條、《合同法解釋二》第十四條。

　　案例指引：湘財證券有限責(zé)任公司與云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

　　2.消防驗收

　　實踐觀點：以法律明確規(guī)定為界限，要求必須經(jīng)過消防驗收合格才投入使用的房屋，未經(jīng)該程序則房屋租賃合同無效;除了雙方約定消防驗收為合同生效條件外，對于法律未規(guī)定須經(jīng)消防驗收的，房屋租賃合同有效。

　　原理解釋：消防驗收是指消防部門對企事業(yè)單位竣工時進行消防檢測的合格調(diào)查，并出具電氣防火等合格證明文件。房屋是否經(jīng)消防驗收關(guān)系到不特定人的安全，這類規(guī)定也屬于法律的強制規(guī)定。

　　規(guī)范指引：《消防法》第十三條、《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》(2003)民一他字第11號(2013年廢止)。

　　二、非影響效力性因素之澄清

　　租賃合同中房屋無法使用等情形只是影響合同履行的因素，往往和合同的效力影響因素混同，但無效和履行不能的效果并不等同，因此有必要澄清。

　　(一)登記備案

　　實踐觀點：除辦理登記備案手續(xù)為當(dāng)事人約定的租賃合同生效條件外，登記備案手續(xù)對房屋租賃合同效力沒有影響。

　　原理解釋：房屋登記備案制度是指房地產(chǎn)管理部門登記租賃合同內(nèi)容及行為變動情況作為備案，實質(zhì)是事后確認(rèn)，目的系為規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收，這類規(guī)定屬于管理性規(guī)范，不影響房屋租賃合同效力。

　　規(guī)范指引：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條、《商品房租賃管理辦法》第十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條。

　　(二)租賃房屋有權(quán)屬爭議等無法使用情形

　　實踐觀點：對于房屋被司法機關(guān)或行政機關(guān)查封、房屋權(quán)屬有爭議以及違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件，一般不影響房屋租賃合同效力，只是前述情形導(dǎo)致租賃房屋無法使用時，承租人有解除權(quán)。

　　原理解釋：《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定"被司法機關(guān)或行政機關(guān)查封、房屋權(quán)屬有爭議"等幾類房屋不得出讓，限制的是房屋買賣，原因在于房屋的權(quán)屬瑕疵直接影響買賣合同目的的實現(xiàn)，為預(yù)先保護相對人的信賴，以合同無效作為懲罰。但前述情形一般不影響房屋使用，無效反而令承租人的目的落空，將解除權(quán)賦予承租人顯然更符合實際。

　　規(guī)范指引：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條。

　　三、部分無效和全部無效

　　當(dāng)前，對合同效力的態(tài)度是盡量讓合同有效，鼓勵交易。即使合同中存在無效條款，只要該條款并非合同的主要條款，或者即使是合同的主要條款，但具有較高的獨立性，與其他條款能相互區(qū)分，則該條款無效不會導(dǎo)致合同全部無效。

　　實踐觀點：在房屋租賃合同的效力方面，法律規(guī)定了以下幾類部分無效：一是房屋租賃合同中有"免除條款提供方的責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利"的格式條款，或者有《合同法》第五十二條、第五十三條禁止情形的條款，該條款無效，不影響合同中其他條款的效力;二是租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，未超過部分有效;三是房屋租賃超過二十年的，超過部分無效;四是經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租中，超過轉(zhuǎn)租期限部分無效。當(dāng)然，如果這些條款與其他條款聯(lián)系極度緊密，部分無效也會導(dǎo)致合同全部無效。

　　規(guī)范指引：《合同法》第二百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》(法釋〔2009〕5號)第十條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第十五條。

　　四、合同效力的補正

　　合同效力補正是指對于無效合同，當(dāng)事人通過事后補正或?qū)嶋H履行使合同有效，這是出于盡量促進交易、穩(wěn)定市場秩序的考量，一般以法律的明文規(guī)定為準(zhǔn)。

　　(一)建設(shè)工程許可

　　在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　規(guī)范指引：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條。

　　(二)臨時建筑

　　在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

　　規(guī)范指引：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條。

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